근저당 설정된 아파트 매매 주의 사항

아파트를 매매할 때 가장 신경 써야 하는 부분 중 하나가 바로 근저당 설정 여부입니다. 매물 가격이 시세보다 저렴하다면, 혹시 근저당이 잡혀 있는 건 아닌지 반드시 확인해야 합니다. 근저당이 설정된 아파트는 잘못 거래하면 큰 손해를 볼 수도 있기 때문이죠.

저도 과거에 근저당이 있는 아파트를 매수하려다 깜짝 놀랐던 적이 있습니다. 당시에는 부동산 계약 경험이 많지 않아서 "등기부등본만 확인하면 되겠지"라고 생각했는데, 막상 확인해보니 복잡한 상황이더군요. 다행히 전문가의 도움을 받아 문제없이 매매할 수 있었지만, 그때 느낀 점은 "근저당이 있는 아파트는 무조건 꼼꼼하게 확인해야 한다"는 것이었습니다.

오늘은 근저당 설정된 아파트를 매매할 때 꼭 알아야 할 주의 사항을 자세히 정리해 보겠습니다.

 

1. 근저당이란 무엇인가?

 

먼저 근저당에 대한 개념을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 근저당(근저당권)이란, 채권자가 일정 금액까지 담보를 확보하기 위해 설정하는 권리를 말합니다. 쉽게 말해, 아파트를 담보로 돈을 빌렸을 때 그 사실을 등기부등본에 기록하는 것이죠.

예를 들어, 아파트 소유주가 은행에서 2억 원을 대출받으면서 근저당을 설정했다면, 이 아파트는 은행이 우선 변제권을 가지게 됩니다. 즉, 소유주가 돈을 갚지 못하면 은행이 해당 아파트를 경매로 넘겨서라도 대출금을 회수할 수 있다는 뜻입니다.

근저당 설정 금액이 2억 원이라고 해서 실제로 2억 원을 빌린 것은 아닙니다. 보통 근저당 설정액은 실제 대출금보다 높게 잡히는 경우가 많기 때문에 이를 정확히 확인해야 합니다.

 

2. 근저당 설정된 아파트를 매매할 때 생길 수 있는 문제

근저당이 잡혀 있는 아파트를 매매할 때 다음과 같은 문제들이 발생할 수 있습니다.

(1) 매매 후에도 근저당이 말소되지 않는 경우

매매 계약을 체결하고 잔금을 치렀는데, 이전 소유자가 대출을 갚지 않아서 근저당이 남아 있는 경우가 있습니다. 이럴 경우, 새로 집을 산 사람은 심각한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

 

(2) 근저당권 실행으로 경매로 넘어가는 경우

매매 계약을 진행하는 도중, 근저당권자가 경매를 신청하는 경우도 있습니다. 즉, 매도자가 은행 대출금을 갚지 못해 근저당이 실행되면, 내가 사려고 했던 아파트가 경매로 넘어가 버릴 수 있습니다.

 

(3) 추가적인 채무가 있는 경우

등기부등본을 봤을 때 근저당만 있는 줄 알았는데, 실제로는 다른 채무(압류, 가압류 등)도 걸려 있는 경우가 있습니다. 이런 경우 매매가 매우 복잡해질 수 있습니다.

 

3. 근저당 설정된 아파트, 안전하게 매매하는 방법

그렇다면, 근저당이 잡힌 아파트를 어떻게 안전하게 매매할 수 있을까요?

(1) 등기부등본 확인은 필수

매수 전 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산 등기소나 인터넷을 통해 발급받을 수 있으며, 주요 체크 포인트는 다음과 같습니다.

• 소유권 정보: 매도인이 실제 소유자인지 확인
• 근저당 설정 여부: 은행, 금액, 채권최고액 확인
• 압류 및 가압류 여부: 추가적인 법적 문제가 있는지 체크

등기부등본을 확인할 때는 최신 날짜의 자료를 발급받아야 합니다.

 

(2) 근저당 말소 조건을 계약서에 명확히 기재

계약서 작성 시, 근저당을 반드시 말소한 후 잔금을 지급한다는 조건을 포함해야 합니다.

예를 들어,
"매도인은 잔금 지급일 이전까지 근저당을 모두 말소하고, 이를 증명할 서류(말소등기필증)를 매수인에게 제출한다."

이런 문구를 넣어야 나중에 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

(3) 안전한 거래를 위해 매매대금 일부를 대출 상환용으로 지급

만약 매도인이 "잔금을 받아야 근저당을 해지할 수 있다"고 한다면, 은행과 협의하여 잔금의 일부를 대출 상환 용도로 지급하는 방법을 고려할 수 있습니다.

이 과정은 매수인이 직접 은행에 가서 확인하는 것이 안전합니다. 은행에서 바로 근저당 해지 절차를 진행할 수 있도록 조율해야 합니다.

 

(4) 신탁 등 추가적인 법적 문제 확인

가끔 근저당 외에도 신탁 설정, 유치권, 법적 분쟁 등의 문제가 있는 경우도 있습니다. 매매 전에 반드시 법무사나 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

제가 직접 겪었던 경험을 하나 공유해 보겠습니다.

몇 년 전, 시세보다 5천만 원 이상 저렴한 아파트 매물이 나와서 관심을 가졌습니다. 등기부등본을 떼보니 은행 근저당이 설정되어 있더군요. 매도인은 "잔금을 주면 바로 대출을 상환하고 말소할 테니 걱정 말라"고 했습니다.

처음에는 그냥 믿고 진행할까 고민했지만, 혹시 몰라 법무사와 상담을 했습니다. 다행히 법무사가 "잔금 중 일부를 은행으로 직접 상환하고 근저당을 바로 해지하는 방식"을 추천해 줬고, 그 방법대로 진행하여 안전하게 거래를 마무리할 수 있었습니다.

만약 이 과정을 거치지 않고 매도인을 믿고 돈을 줬다면, 근저당이 해지되지 않은 채 소유권 이전만 되고, 나중에 문제가 생길 수도 있었습니다.

 

 

근저당이 설정된 아파트는 신중하게 접근해야 합니다. 저렴하다는 이유만으로 서둘러 계약하면, 나중에 법적 분쟁이나 경제적 손실을 입을 가능성이 큽니다.

• 반드시 등기부등본을 확인하고,
• 근저당 말소 조건을 계약서에 명확히 기재하고,
• 잔금 일부를 은행에 직접 지급하는 방식으로 안전하게 거래해야 합니다.

부동산 거래는 한 번 결정하면 되돌리기 어렵습니다. 꼼꼼하게 확인하고 신중하게 진행하면, 안전한 매매를 할 수 있을 것입니다.

 

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